Sono molte le riflessioni di carattere vario che accompagnano il fenomeno turistico, in particolare verso mete che ne sono interessate in modo acuto, come è il caso della città di Venezia. Da una parte, si osservano i disagi per la popolazione residente, l’uso di infrastrutture pubbliche di grande valore e costi di gestione per i veneziani utilizzate dai turisti senza un adeguato corrispettivo, una tassa di soggiorno spesso fraintesa e insufficiente a coprire i costi pubblici; dall’altra parte, sarebbe ingenuo dimenticare il grande flusso di danaro proveniente dai viaggi spinti dalla curiosità, bellezza, ricchezza storica e artistica e il grande benessere diffuso dall’economia turistica, che ha cambiato i connotati di tante città italiane.

Infatti, oggi, il Grand Tour in Italia, che nei secoli passati è stato celebrato dall’alta cultura come fatto fondamentale (Goethe sopra tutti con il suo “Viaggio in Italia”, ma Byron, Winckelmann e Stendhal) per capire la civiltà occidentale (e quindi una parte dell’umanità ben più grande di quella attribuibile a sole variabili geografiche), è in qualche modo alla portata di tutti, da tutti i continenti e non solo dell’aristocrazia nobiliare (XVIII e XIX secolo) ed economica (dal XX a oggi). L’espandersi del tempo libero e della ricchezza ha reso le mobilità turistica una condizione quasi strutturale, antropologica, cui l’umanità fa ormai fatica a rinunciare. Ciò appare con grande evidenza nei fatti post pandemia, durante la quale questa mobilità era stata repressa vigorosamente: il rimbalzo è stato vertiginoso, come se la nostra specie avesse ormai bisogno di muoversi e di confrontarsi al suo interno, andando alla ricerca del bello e della varietà ai punti cardinali, presso “altri umani”. Non vi è dubbio che molta curiosità solamente informativa può essere soddisfatta dalla straordinaria quantità di canali, dalla TV al web, da cui attingere per la sua soddisfazione, ma questa condizione, anziché rallentare quei flussi fisici, li ha invece alimentati, fungendo anche da pubblicità per i luoghi.

Un importante fenomeno correlato, non sempre considerato con lucidità, riguarda la propensione all’investimento immobiliare che il viaggio, e la conseguente conoscenza di arte, cultura e natura, porta con sé. Il Campiello di Goldoni, opera teatrale divertente e pregevole, rivisto oggi a teatro nell’opera lirica di un altro veneziano, di due secoli dopo, Ermanno Wolf Ferrari, ci evidenzia come la civiltà veneziana, allora emblematizzata dalle piazze e piazzette della Serenissima (i campi e campielli) sia oggi superata da una sorta di piccole enclave babeliche, abitate da persone di tutto il mondo.

E tutte, in un momento o l’altro del loro intenso piacere della visita, si domandano quanto potrebbe costare una casa in un luogo così: la risposta però non è gratificante per tutti, perché l’investimento immobiliare è il primo e più gravoso elemento finanziario dell’esistenza. Diversi ordinamenti statali sanciscono il diritto alla casa come un fattore di civiltà e di progresso, sull’onda dell’affermarsi della proprietà privata, divenuta caratteristica di libertà sentita nel profondo direi da tutti, al seguito della liberazione dal progressivo rischio della povertà e dell’assenza di prospettiva di benessere dovuto al semplice problema della sopravvivenza.

Quando parliamo però di investimenti immobiliari non parliamo soltanto di ciò che riguarda il “nido umano”, la cosiddetta “prima casa”, ma di abitazioni scelte per soddisfare bisogni secondari, non primari, come il piacere di essere in un luogo a proprio modo e consumo, differentemente di quanto le infrastrutture ricettive consentono.

Ma non è per tutti quella soddisfazione. Occorrono capitali per potere rendere davvero personale il rapporto con le funzioni ormai considerate importanti per tutti gli esseri umani interconnessi e perciò avveduti, che aspirano ai benefici materiali della protezione dal caldo e dal freddo, e che ambiscono ad avere un rapporto con ciò che è considerato opportuno o distintivo, come essere presenti dove si stabilisce il rango occupato nel mondo odierno.

Quindi:

1. Prima casa, che s’intende come contenitore ove si deve vivere, soprattutto per motivi di lavoro, l’attività primaria alla quale l’Uomo dedica circa il 70 % dell’esistenza, cui si aggiunge la componente familiare, cioè le relazioni connesse all’appartenenza a piccole società che si creano attraverso l’istinto filogenetico che la specie umana porta con sé;
2. Seconda casa, ove si intende passare la parte principale del proprio tempo libero dal lavoro, per tanti anche con la famiglia, e che spesso coincide con i periodi di picco meteorologico, cioè la parte più calda dell’estate e quella più fredda dell’inverno (case al mare, in montagna soprattutto o in località meteorologicamente amene);
3. Terza casa, in luoghi di affezione per motivi di bellezza e cultura, meglio se rinomati e risaputi a seguito dei battage pubblicitari connessi anche agli obiettivi temi di attrazione propria degli stessi.

Tutte le tre sommarie tipologie elencate, non esaustive ma certamente prevalenti nel mercato immobiliare residenziale, presentano caratteristiche finanziarie di rilievo nel passare dalla soddisfazione di fattori primari e basilari di vita fino a quelle più sofisticate e voluttuarie.

Località prevalentemente turistiche solleciteranno desideri prevalenti di tipo 2. oppure 3. Il target però interessato a investimenti su 2. oppure 3. dev’essere dotato di capitali non di semplice sussistenza o poco di più, com’è proprio del 90 % dell’umanità, ma di disponibilità che avvengono, in massa nella classe media, verso la fine dell’esistenza, quando alla rilevanza del tema lavoro si sostituisce quella del tempo libero, mentre per la classe più abbiente, si verificano progressivamente durante l’esistenza.

La valorizzazione dei luxury real estate (gli immobili di lusso) in particolare residenziali, dipende quindi dalle condizioni di reddito e patrimonio dell’area in cui sono collocati, ma una componente vieppiù importante del contesto italiano, veneziano e lagunare in particolare, è rappresentato dal moltiplicatore indotto dai flussi di non-residenti, che identificano i luoghi come interessanti per motivazioni di soddisfazione di tipo 2. e 3. sopra.

Le disponibilità patrimoniali ed economiche per essere inteso come suspect oppure prospect di un investimento immobiliare di tipo 2. oppure 3. dipendono ovviamente da fattori finanziari che possono essere qualificati con una certa precisione dai professionisti del mestiere, e che sono condizioni dell’avvio della possibile trattativa, ma ciò che conta in primis è la pressione della domanda. È indiscutibile che la sommatoria tra residenti (gli stanziali) ed avventizi (il flusso turistico) può portare un notevole dinamismo nella quantificazione dei valori di offerta, e spiazzare il mercato riguardo alla funzione 1. sopra. Purtroppo, però, o per fortuna, ciò è a tutti gli effetti naturale: obiettivamente può dispiacere notare la migrazione della funzione 1. verso altri luoghi non soggetti a tensioni dei prezzi in ascesa per via delle funzioni 2. e 3. , ma si tratta di un processo irreversibile, salvo compromettere altri piani del benessere delle comunità di riferimento. Disincentivare il turismo e dannoso.

Occorre viceversa organizzarlo con precisione e metodo, come le tecnologie e le informazioni disponibili oggi consentirebbero. Anche a questo fine il modello organizzativo base dell’economia turistica (l’Area di Destinazione Turistica, ADT) in tutto il mondo consente pianificazioni che favoriscono la necessaria previsione di risultato d’investimenti edili e anche una conseguente maggiore sensibilità di prezzi e domanda.

Su questi temi, per il momento solo accennati, il prossimo 27 marzo, la città di Chioggia ospiterà un nuovo appuntamento dei Salotti del Lusso di Luxforsale, l’hub immobiliare di riferimento per il mercato del luxury real estate in Italia. L’evento, privato ed esclusivo, organizzato in collaborazione con CA SA Property Manager, si terrà presso la Sala degli Specchi dell’Hotel Grande Italia, piazzetta Vigo, Rione S. Andrea 597 che, intanto per una sera, diventerà luogo di incontro e confronto tra professionisti, investitori e operatori italiani ed esteri del settore immobiliare del lusso.

Il Salotto del Lusso rappresenta un momento esclusivo di networking, riflessione e condivisione sulle nuove dinamiche del mercato immobiliare di pregio, offrendo spunti concreti su come affrontare le sfide e cogliere le opportunità del comparto.

Con l’autorevolezza e la credibilità che contraddistinguono Luxforsale, l’appuntamento di Chioggia, Regina delle acque, sarà occasione per valorizzare le eccellenze del territorio e rafforzare il dialogo tra professionisti e stakeholder del lusso.

Chioggia è una porta nobile ed esclusiva per le bellezze di Venezia: ci si arriva senza stress da overtourism e disordine popolare. Ma è anche culla di una ricchezza che abbina la originalità veneziana al territorio, con palazzi e case di grande classe.

Ed è quindi luogo quanto mai appropriato, abbastanza lontano dalla confusione veneziana e abbastanza vicina ai suoi indiscutibili valori, per capire con lucidità questo mercato e anche come una buona organizzazione del business turistico sia condizione essenziale per la qualità della vita di residenti e avventizi e per le appropriate misure di un patrimonio immobiliare plurisecolare, di enorme qualità e bellezza.

A tal fine, l’ordine del giorno dell’evento riporta i seguenti interventi, moderati da Mirko Rudello:

• introduzione e panoramica generale numeri e mercato generale immobiliare (Claudio Citzia, Presidente Luxforsale)
• il Property management (Carmela D’apice CEO Ca.sa check)
• Visione turistica Chioggia e le sue prospettive (Sergio Bevilacqua economista e redattore per testate internazionali e nazionali)
• Il settore del real estate d’alto livello (Alice Farella investitrice milanese)
• Property Management, aspetti legali e di business e il caso Palazzo Lisatti Mascheroni (Tiziano Slongo Omnia Holdings)
• Il finanziamento dell’acquisto di immobili di lusso (Valerio Tegon esperto di mutui per stranieri)